李某诉祈福房地产开发（深圳）有限公司房屋使用面积、建筑面积纠纷案
——房屋面积是否缩水，谁说了算？

    【案情简介】

　　原告（上诉人）：李某

　　被告（被上诉人）：祈福房地产开发（深圳）有限公司

　　1994年12月1日，原、被告签订一份《房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买位于深圳市深南中路蔡屋围的信兴广场第9层第3号房屋（下称903房），建筑面积102.47平方米，实际使用面积77.48平方米，占地分摊面积24.99平方米。同时约定，交付使用的房屋实际建筑面积如少于合同规定的面积达2％以上的，原告有权要求被告以双倍的购房价格补偿损失。

　　1998年10月，原告领取深圳市规划国土局（下称国土局）颁发的《房地产证》，该证注明903房的建筑面积为102.47平方米，但未注明实际使用面积。

　　1999年初，原告单方委托深圳市计量检测研究院（下称计检研究院）进行测量，测量结果为使用面积56.62平方米，比合同约定的面积少了20.86平方米。原告据此要求被告按合同赔偿其损失，被告认为《房地产证》中房屋建筑面积与合同约定一致，未同意赔偿。原告为此诉至法院，要求被告赔偿人民币1015728元。

　　【争议焦点】

　　哪个测量结果具有法律效力？

　　原告认为：本案涉讼房产的《房地产证》核定的面积是建筑面积，使用面积应以原告委托单位测量的数据为准。

　　被告认为：《房地产证》是房地产行政主管部门颁发的有效证明，其所记载的各项数据最具权威性，具有法律效力。

　　【代理思路】

　　接受被告方的委托，代理律师从以下问题入手分析本案：

　　（一）关于《房地产证》的效力问题。

　　《房地产证》是作为房地产政府行政主管部门的市国土局向房地产所有人颁发的、证明房地产所有人拥有相关权利的证明，该证中记录的包括房屋建筑面积在内的数据资料，是经市国土局检测、审核确认的，具有法律效力。市国土局作为行政主管机关，测绘、登记其主管范围内的房地产并向房地产所有人颁发《房地产证》是其正常的行政职能工作，其行政行为一经作出，即发生法律效力，非经法定程序不得任意改变或撤销，对包括原、被告在内的行政相对人都具有拘束力和执行力，其合法性受到法律保护，其行为结果当然应予以执行并应受法庭采信。如果认为《房地产证》所载面积与实际不符，市国土局测量的实际面积有误，应该另行提起行政诉讼。只有通过法定程序撤销国土局颁发的《房地产证》，才能说明其违法或无效，而不能因为计检研究院测量的面积与《房地产证》所载面积不一致，《房地产证》就失效。

　　（二）关于计检研究院测量结果的效力问题。

　　1.计检研究院不是法定的商品房面积测量的检测机构。计检研究院既不是深圳市的商品房销售面积计量监督管理部门，又未在其出具的检测报告中附资质证明文件。根据1999年6月22日国家质量技术监督局颁发的《商品房销售面积计量监督管理办法》第3条“县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作”和第9条“从事商品房销售面积计量和仲裁测量的机构应当取得计量认证合格证书”的规定，计检研究院不具备商品房面积测量的资格。

　　2.计检研究院的测量报告依据的是国家质量技术监督局于1998年12月22日发布的JJF1058-98国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》，该规范已于2000年2月21日停止执行。该规范由于欠缺科学性和可操作性，因而仅存在1年零2个月就失去了生命力。2000年8月1日，国家技术监督局又发布了新的《房产测量规范》。新旧两个规范有很大的不同，新规范对旧规范作了大量的修正。因此，计检研究院当时依据旧的技术规范计算出来的结果，肯定不准确。

　　不具备商品房面积测量资格的计检研究院，依据缺乏科学性的旧的技术规范得出的检测报告，显然不具有法律效力。原告的举证存在重大的缺陷。

　　（三）关于售房合同约定的面积计算方法是否科学的问题。

　　涉讼房产所在的地王大厦是美国建筑设计有限公司设计的，由香港利比建筑工料测量师负责计算。其建筑图纸的使用面积的计算，依据的是香港测量师学会、英国皇家特许测量师学会（香港分会）及香港消费者委员会推介的通行于国际的使用面积计算方法，这种方法与1994年9月深圳市国土局发布的《深圳市房屋建筑面积计算细则》及1995年国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》是基本相同的。因此，被告的面积计算方法是符合我国法律、法规要求，并经国土部门测绘单位核实认定的，应受我国法律保护。

　　【审理及判决】

　　一审情况

　　在一审审理期间，被告为证实面积的准确性，向曾经负责测绘、核定涉讼房产的测绘单位——罗湖区国土分局申请对涉讼房产的面积进行复查。2000年11月1日，罗湖区国土分局复函被告：你公司向我局申请进行信兴广场附楼903室面积复查，经我局测绘中队据建筑设计软盘、竣工图纸及实地测量计算，所得面积与售楼面积一致。被告将罗湖区国土分局这一复函作为证据，向法庭举证。

　　经开庭审理，法庭认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。被告庭审期间向原告出示了信兴广场附楼第九层竣工图纸及深圳市规划国土局出具的证明。深圳市规划国土局是深圳市负责房地产测绘工作的职能机构，其颁发了建筑面积与合同约定一致的《房地产证》，后根据被告的申请对信兴广场附楼903室套内面积进行复查，经该局测绘中队据建筑设计软盘、竣工图纸及实地测量计算，证实该套房屋建筑面积与合同相符、未有减少。因此上述证据具证明力，本院予以认定。原告以其委托的测量单位所测结果为依据，认为其所购房屋建筑面积少于合同规定面积，要求被告按合同赔偿的诉求理由及证据均不充分，本院不予支持。被告的答辩理由成立，本院予以采纳。判决如下：

　　驳回原告要求被告双倍赔偿房屋面积差价款的诉讼请求。

　　二审情况

　　一审判决后，原告不服，向深圳市中级人民法院上诉，其上诉理由是：（1）一审判决事实不清，罗湖区国土分局出具的复函是失实的、无效的，测绘人员并没有到903房进行实地测量，一审依据这一份材料所作判决是错误的；（2）一审程序违法，一审法官没有对罗湖区国土分局的复函文件进行审查，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。

　　原告在向深圳中院上诉的同时，也向深圳市人民政府申请复议，以罗湖区国土分局在没有进行实地测量的情况下，就出具复函的行为，请求撤销其行政行为，深圳市人民政府复议办于2001年1月16日，撤销罗湖区国土分局的复函。

　　二审法院为慎重起见，委托深圳市地籍测绘大队进行司法鉴定，经对903室实地测量，结论为：信兴广场商业中心附楼903室房产套内建筑面积为77.42平方米。原告对结论的“套内建筑面积”与《房地产买卖合同》中实际使用面积不符向测绘大队提出复议，测绘大队复函称，1999年7月1日之前的“使用面积”和现在的“套内建筑面积”，其概念和内容及计算方法是一致的。

　　经二审审理，法院认为：一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》具有法律拘束力正确。二审期间，经司法鉴定，上诉人购买的信兴广场附楼903室使用面积为77.42平方米；按深房地字第2000017694号《房地产证》建筑面积为102.47平方米，因此被上诉人交付的房产，其建筑面积符合合同约定，其使用面积，比合同约定的77.48平方米少了0.06平方米，使用面积误差比为0.07%。上诉人认为使用面积为56.62平方米，并以深圳市计量质量检测研究院的测量报告作为证明依据，本院认为，作为确认房产面积的依据，依法应由深圳市地籍测绘大队的测量结果为法律依据，深圳市计量质量检测研究院的测量结果不具有法律效力，本院不予采纳。因此，本院对信兴广场附楼903室的使用面积，确认为77.42平方米，使用面积误差比为0.07%，不构成根本违约。因上诉人购买时是以建筑面积来计算单价的，由于建筑面积和合同约定的面积相符，上诉人认为其所购房屋建筑面积少于合同规定的面积，要求被上诉人按合同赔偿的诉请，缺乏事实依据，予以驳回。判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　【律师提示】

　　由商品房房产面积“缩水”问题引起的纷争，业主应选择正确的途径去解决。在不同的情形下，有不同的途径：

　　1.如果业主还未领取《房地产证》，发现面积有问题，可直接找开发商解决，或直接向人民法院起诉。

　　2.如果业主已领取《房地产证》，第一步首先要对《房地产证》中面积数据进行重新核定，有两种途径：一是申请国土部门进行复核；二是向具有计量资格的单位申请对房产面积另行测量（这种测量结果不一定得到国土部门的采纳，但可以作为提起行政诉讼的依据）。如果通过这两种途径取得房屋面积的数据与《房地产证》中记载不符，第二步则是向市国土部门申请重新核发《房地产证》。如国土部门无正当理由不重新核发《房地产证》，可通过行政诉讼解决。只有在确认《房地产证》中记载的面积错误的情况下，才可以向开发商索赔。

　　另外，业主在购房时，应弄清楚以下五个面积概念：

　　建筑面积——即建筑物外墙外围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

　　使用面积——即套内建筑面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

　　公用面积——即住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公用走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品时计算的建筑面积存在公用面积的分摊问题。

　　实用面积——即“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

　　套内面积——俗称“地砖面积”，它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

　　了解这些面积概念后再签订合同，可减少不必要的纠纷。

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