评估产权式商铺价值应注意的几个问题

一、产权式商铺的概念及风险 （一）产权式商铺的概念 产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。 （二）产权式商铺存在的风险 投资者基于投资目的， 将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。主要风险如下： 1．分割布置的风险 产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，—般现场难以分清其界限。一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。 2．经营期间的收益风险 “零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价7~9%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。 3．包租期满后继续经营的风险 由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。特别是中间没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买者权益得不到保障，权利无法行使。即使能独立经营，由于受大卖场的影响，其经营内容和方式也受到很大的限制。 由于大商家整体租赁的租金较低，包租期满后商铺购买者通常不能接受商家过低的租金要求。出于产权分散的特性，重新议定租金的过程中难免出现部分购买者无法接受低租金，难以协商一致的局面，直接导致商场经营出现问题，空置期加长，不可预见的因素大增。如果无法继续经营，受损失的则是购买者。例如笔者所在的市区繁华商业中心就有一栋产权式商铺，由于经营出现问题，商铺空置了一年多时间至今尚未能恢复营业。 4．产权式商铺变现的风险 由于没有分清界限，单个商铺无法使用，在整个商场正常经营运转以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，愿意购买空置商铺的人很少。遇到经营困难时，变现就更为困难。 5．产权纠纷复杂 产权式商铺由于大多不具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的特征，因此在权属划分上很容易产生纠纷。再加上中小投资者缺乏这方面的经验，一旦发生极责纠纷、商业欺诈，处理起来就会十分困难。

二、产权式商铺的有关法律问题 （一）售后包租等销售形式涉嫌违法 “以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿”中明确：售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定： “房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定： “商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。” 国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定： “房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。” 风险提示同时指出售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 （二）产权式商铺在房地产登记等方面的问题 由于产权式商铺存在诸多的问题，因此：上海、深圳、重庆、合肥等地对于大型商场：分割为若干小块销售的规定主要有：房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭、永久、固定维护结构的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地平线上划线示意分割的权属单元，不得销售和登记。销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营，银行对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。综上所述，产权式商铺在销售、登记和银行抵押方面都受到诸多限制。

三、评估产权式商业铺价值应注意的问题 （一）在实地查勘中必须注意明确估价对象所在的位置 在同一区域内甚至在同一商场内，位置对其价格影响最为重要。评估商业房地产首先要在实地查勘中找准其位置。在估价实践中，大部分商业房地产的位置比较好确定，但是对于大型商场中的产权式商铺，有时仅凭房屋所有权证书比较难以确定。证书中，房屋分层分户平面图只标明了房屋分户平面图和房屋分丘图，房屋分户平面图只标明了建筑尺寸，而分丘平面图只标明了估价对象所在区域的位置。通常，商铺在商场中的具体位置一般很难明确，估价委托人的指示也并不完全可靠。因此，对于大型商场中产权式商铺的位置，要核实建筑平面图的尺寸，必要时还要到房屋产权登记部门查档确认。 （二）以收益法评估售后包租形式的产权式商铺必须详细调查客观实际收益 在估价中应以目前估价对象的实际客观收益为依据，而不能采用包租合同约定的收益。同时，空置率、税费等也须以客观实际数据为准。因为售后包租的形式是开发商在销售过程中为了吸引购房人采取的一种销售策略，开发商首先将销售价格提高，然后承诺返租，所以售后包租的租金一般高于实际市场租金。 有的商业物业，如大型商场一般有专业的商业经营公司统一管理和经营，商业经营公司与各个承租方签订的合同其租金有时包含管理费、管理人员的工资，以及营业税收、水电、物业管理等费用，对于此类物业应综合分析其租金内涵，扣除相关费用后来确定估价对象的实际租金收益。 大型商场从开业到形成稳定的运营绩效需要经过相当长的时间，中间商为了使商场尽快运转起来，在招揽租户时提供各种优惠措施，比如给予几个月的免租期、经营正常后每三个月付四个月的租金等。因此，在估价中必须考虑前期租金水平低而空置率高的特点。 （三）以市场比较法评估售后包租形式的产权式商铺需对类似产权式商铺的价格作相应的修正 若选择类似房地产的成交价格作为比准价格，则应对比准价格加以修正，修正后的价格等于市场成交价格减去估价对象租赁合同约定的年净收益与实际客观的年净收益之间的差额在合同约定年限内的折现额。如承诺先返30%租金的，也应在计算时将其先予以扣除。 （四）对产权式商铺目前的使用状况要加以详细的分析 产权式商铺一般位于大型商业中心或者专业市场内，一般商业的成熟需要经过一个比较长的时间，单个商铺的使用及经营一般受制于整体商业房地产的经营状况。整体商业房地产的经营状况良好，同时运营模式、中间商的管理水平较好的商铺，其收益较为稳定；经营状况一般的商铺，其收益较低而且后续收益缺乏相应的保障；经营状况较差，特别是开业后由于经营情况不乐观而关闭的商铺，其合同收益具有不确定性，价值相对较低，变现难度也大为增加。 （五）对产权式商铺的变现能力应做详细的分析，同时做详尽的披露 商业房地产同住宅相比要复杂许多，商业房地产主要受位置、产权形式、经营模式、租赁合同的约定等因素的影响。因此，在变现能力分析中应根据具体情况来分析产权式商铺的变现能力，除分析一般商业房地产变现因素外，还必须分析产权形式、经营模式、租赁合同、整体经营状况、中间商的管理水平等因素对变现能力的影响，特别是包租期满后继续经营对变现能力的影响，并在报告中做详细的披露，使报告使用者对其有充分全面的了解。 总之，我们在评估产权式商铺时要认真对待、全面分析、客观把握估价对象的特点，同时在报告作详尽的披露。