房地产估价报告在房屋征收诉讼中的质证与采信

一、质证的定义及特点 质证，是指在法庭审理的过程中，在审判人员的主持下，当事人就所提出的证据，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据能力有无以及证明力大小，互相进行质疑、说明和辩驳的诉讼活动。它的意义在于，通过质证程序使案件审理更加公开，法院能够正确地认定证据，保障当事人的程序权利。 质证的主体，是指在质证过程中对证据予以说明质辨的主体，是原告，被告、诉讼代理人和第三人，法院是审查判断和认定证据的主体。 质证的客体，又称质证的对象，是指质证主体之间的权利共同指向的目标，也即与案件事实有联系的各种证据材料。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，证据应当在法庭上出示，并经庭审质证。未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据。因此，质证的客体范围具有广泛性的特点，原则上，各种证据都应当在法庭上经过当事人的质证，才能作为认定案件事实的依据。 质证的内容，主要是质疑和辩驳证据的资格和证明力。当事人在进行质证时，应当围绕证据的关联性、合法性和真实性，针对证据有无证明效力以及证明力大小，进行质疑、说明和辩驳。 质证的方式具有多样性，由于作为质证对象的证据材料具有多样性，因而质证的方式也具有多样性。例如，对于证人证言可以采取询问的方式，对实物证据可采取辨认、鉴定等方式。 以上几点，需要估价机构和估价师重点关注的，是在出具评估报告时，应当按照证据规定，审慎的核查其合法性、真实性、关联性，以保证评估报告在作为证据使用时有足够的证明力。

二、评估报告的合法性分析 根据法律规定和司法实践，审查判断证据的合法性，一般应从以下几个方面进行：
1．收集提供证据的程序是否合法 主要包括：估价机构是否按照规定，通过被征收人选举或招投标等合法方式取得估价业务；估价师是否按照规范的程序开展评估工作，出具合法的评估结果等。 笔者认为，在整个征收评估工作中，评估程序是重中之重。征收工作是当前社会上的热点、难点，征收评估不仅要做到结果准确合理，也要做到程序合法。程序有问题，结果的权威性就会受到质疑。打官司，是先程序，再打证据。因此，估价师在出具估价结果时，既要合情合理，更要合法，只有这样，才能经得起法律的检验。估价机构应当按照约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户初步评估结果应当公示，留出公示异议期，公示期满后，应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。 2．证据的手续是否完备，是否符合法定形式 要求估价机构要严格按照《房地产估价规范》以及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，出具规范的评估报告，明确评估的基本要素。评估报告应当由负责征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字，这也是新条例比旧条例要求更严格的地方。 评估报告的相关法律文件主要有：征收管理部门颁布的征收决定，征收区域平面图，房屋征收评估委托合同，被征收房屋的产权证明，估价机构的营业执照、资质证明，估价师的资格证、注册证等。以上是法院审查案件时的要件，如缺少这些要件，将会因证据不符合法定形式要求而不予采信。 3．收集提供证据的主体是否合法 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，只有符合规定资质的房地产估价机构才能成为征收估价的合法机构，非房地产估价机构和非注册房地产估价师不能出具房屋征收评估报告。 4．取得证据的方式是否合法 《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。很多时候，有的估价师并不注意这一点，认为只进行了实地查勘，无论被征收人签不签字，都不影响实地查勘的程序和效力。虽然多数时候是被征收人怀有抵触情绪不配合签字，但笔者认为，应当尽量与当事人沟通，如果实在不愿意签字，也应当做好情况记录，请征收部门代表或第三人见证，同时要求随行人员做好影像资料的采集，以免在开庭质证时陷入被动。 5．证据的运用是否合法 房屋征收评估报告对评估目的有严格的要求，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。这就说明征收评估报告只能用于征收补偿，而不得有其他用途，估价师在收集相应的证据材料时也要紧紧围绕这一目的开展工作。

三、评估报告的真实性分析 证据的真实性，就是我们通常所说的证据的客观性，对于收集到的每个证据材料，只有通过审查判断，才能确定其内容是否真实，是否符合案件的实际情况。我国三大诉讼法均明确规定，证据必须查证属实，才能作为定案的根据，因此，证据的真实性就成为审查判断证据的首要任务和内容。 审查判断证据的真实性，一般可以从以下方面进行：
1．证据的来源是否真实可靠 证据的来源不同，其真实可靠性也会有所差异，因此，可以根据证据的来源来审查判断证据的真实性。对于证据来源，一般可以从几个方面进行审查：其一，收集提供证据的人与当事人是否有利害关系。当估价师估价机构与征收当事人有利害关系的，应当回避，以保证评估结果的客观公正性。其：二，收集提供证据的人是否因其主观上或客观上的因素，影响了证据的真实性。估价师在选择交易案例、技术路线、技术参数时，应当秉持客观的态度，不得因个人的喜好而所取舍。其三，有关人员是否出于不良动机提供了虚假的证据。由于征收工作的复杂性，估价师对当事人提供的各种证据材料并具备完全的判别能力，因此房屋征收评估工作需要查询相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。对象应当全面客观，不得遗漏、虚构，对于不能确定的情况，估价师不能擅自决定，必须向委托方及时沟通汇报，获得委托的确定和认可，并存入档案。，例如，对未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府认定、处理的结果进行评估。其四，调查收证据的方式、方法是否正确科学。在采集数据时，应做到工作计划严密不漏、人员调配科学合理，严格按法定程序操作。在测算果时，估价师应当根据实际情况，对市场、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易案例的，首先应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进彻校核和比较分析后，合理确定评估结果。以上关于评方法的规定，其目的是为了使评估结果尽接近客观实际，满足证据的真实性需要。其五，证据是否为原件原物，复印件、复制品与原件原物是否相符等。 2．证据的内容是否真实可信 其一，证据本身所要反映和证明的事实。其二，要注意每个证据本身的不同特点，例如物证书证属于实物证据，当事人陈述、证人证言属于言词证据，它们都有各自不同的特点。其三，要注意证据的内容本身是否一致，有无矛盾等。估价师应当充分认识到，征收工作时间紧、任务重，又牵涉到干家万户的切身利益，一字之差，可能造成严重的后果，不可有丝毫大意。估价机构应建立健全报告审核制度，对出具的每一份报告都要反复审核，不应让制度流于形式，以免出现低级错误。

四、评估报告的关联性分析 证据的关联性，又称证据的相关性，是指证据与案件事实之间的内在联系。证据材料必须与案件事实之间存在某种内在联系，才能采纳为定案证据。审查房屋征收评估报告作为补偿决定的证据，就是审查评估报告补偿决定是否有关联性。因此，评估报告必须是针对房屋征收补偿这一特定事项的，也就是说估价目的必须是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。”这句话必须在整体评估报告和分户评估报告中原文载明，否则，报告与补偿决定就失去了关联性，有可能导致补偿决定被撤消，房屋征收工作陷入僵局。此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定： “对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这就要求估价师在选取案例、测算结果时，必须调查与被征收房屋相类似的交易案例，否则，出具的评估结果也不具备证据的关联性。 以上，是对房屋征收评估报告作为证据使用时所应具有的特性的探讨，三者缺一不可，相辅相成，只有这样，评估报告才有说服力，并最终被法庭认可采信。

五、估价师在质证中应注意的问题 （一）质证前的准备 在开庭前，估价师有必要与委托方或其诉讼代理人进行沟通，核实下列问题：
(1)核实估价机构的资质和估价人员的资格。 (2)核实估价机构确定程序的合法性。 (3)核实征收评估委托合同的真实性、合法性。 (4)核实估价机构和估价人员与征收当事人是否有利害关系。 (5)对评估报告的内容和形式进行核实。包括履行合同情况，评估结果是否真实，征收估价时点及报告有效期，是否由注册估价师签字。 (6)核实公示初评结果以及报告送达程序是否合法。 (7)核实是否已经应当事人要求进行了复核，复核档案是否完整。 (8)核实是否已告知当事人提请启动鉴定程序并进行了技术鉴定等等； （二）质证时应注意的事项 估价师应充分认识到这一点，司法裁判通过证据来认定事实，证据是否充分、证据链是否完整将直接影响裁判结果。质证应围绕证据的三个特性展开，质证时应注意以下几点：
(1)选取思维敏锐、辩论能力强、心理素质好的估价师参加庭审质证。 (2)全面熟悉案情和相关法律规定，作好应对预案。 (3)做好庭审记录，针对对方提出的问题，逐一进行质辨。 (4)注意庭审纪律，说话心平气和，遣词用句得当。 俗话说，话不说不清，理不辨不明，一份过硬的评估报告应当经得起法庭的质证和考验，这对提升估价机构的信誉和形象来讲，未尝不是一件好事。更重要的是，打铁还需自身硬，要想有理走遍天下，估价师只有苦练内功，才能熟练地应对各种复杂的局面，展现当代估价师的风采。