耦合收益与房地产征收估价

一、耦合收益的提出 根据 《房地产估价规范》 ( GB/T50291-1999)的定义，成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其价格构成包括土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。简而言之，是平均投资成本加平均利润。成本法的基本公式为： 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重置价格-建筑物的折旧 在实际估价过程中，对同一宗房地产分别采用市场法和成本法进行估价，计算结果往往存在较大的差异。这是由二种价格形成的要素不同、机制不同等所引起的，市场比较法是从房地产交易的市场角度进行价值估算，成本法是从房地产开发建设的角度进行价值估算。如果成本法计算的价格高于市场法计算的价格，说明市场不认可这种平均投资成本加平均利润的方式；如果成本法计算的价格低于市场法计算的价格，说明市场不仅认可这种平均投资成本加平均利润的方式，而且还获得了超额利润。 针对这种超额利润，学者孙琳提出了：“综合平衡法”计算房地产价值。“综合平衡法”是基于房地耦合收益的基础上提出的，即房与地分别估价后根据实际情况科学设定耦合收益系数，综合平衡得出的结果，其公式为： 房地产总价=房屋现值+土地使用权价格+房地耦合收益价格 =（房屋现值单价×建筑面积+土地使用权单价土地使用权面积）×(1+房地耦合收益率) 其中，耦合收益率采用多因素综合评价方法。假设房地耦合收益率与建筑容积率、区域条件、结构、层次、布局、朝向等6个因素关联。

二、耦合收益的内涵 耦合是一个相对于两个或两个以上主体之间物理关系衍生而来的概念。 房地产系统是一个由构成房地产价值的多种要素相互联系、彼此依存、相互制约形成的整体。构成房地产系统的要素可分为房地产自身因素和房地产外部因素二大类，房地产自身因素又可细分为区位因素、实物因素和权益因素。区位因素是一个综合因素，可分为位置（方位、距离、朝向、楼层）、交通、周围环境和景观（大气、水文、声觉、视觉、卫生、人文环境）和外部配套设施。实物因素可分为土地实物因素（面积、形状、地形、地势、土壤、地基、土地条件）、建筑物实物因素（面积、外观、结构、设施设备、装修、层高、布局、防水、保暖、采光、日照、维修养护情况）。权益因素是指房地产利用所受限制的种类和程度，主要包括三个方面的内容：房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制、房地产相邻关系的限制。而房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等，主要包括：人口数量、人口结构、人口素质、房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关规划和计划、经济发展、居民收入、利率、汇率、物价、政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机、世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况、个人趣味、时尚风气、风水、吉祥号码等。 在上述影响房地产价值的因素中，一些因素能够采用传统的成本法进行量化计算，如面积、结构、层高、利率水平、经济状况、物价、房地产权利的设立和行使的限制等；一些因素则很难合理的进行具体计算量化，如人文环境、建筑布局、时尚风气、风水、物业管理、开发商、建筑公司、监理公司、人口素质、容积率、房地产投机等。传统成本法与市场法的价格构成因素不同，导致二者的计算结果不同；同时，成本法是对建筑物和土地分别估价后进行加和，而市场法是对建筑物和土地构成的整体进行估价，构成整体的各个要素的加和与整体价值不一定完全相同，就会产生l +1≥2或1+1≤2的情况，这种差异即房地耦合收益。 从房地产估价的最高最佳原则来说，重置成本是平均建造成本（含平均利润），不能完全反映最高最佳功能状态下的使用价值，也不能完全反映造价相近但使用功能不同的差异。一般来说，对大部分功能性贬值和经济性贬值，进行合理的量化计算是一件困难的事，对房地耦合后的增值则未进行考虑。当土地加建筑物的价格大于市场法计算的价格，耦合收益为负；当土地加建筑物的价格小于市场法计算的价格，耦合收益为正。 对于可采用成本法和市场比较法两种方进行估价的房地产项目，通过计算房地耦收益，可以帮助我们深刻理解房地产价值的构成内涵。耦合收益为正，则表明房地产总价中有品牌等无形资产、房与地的均衡和适合或泡沫，或者几种兼而有之；耦合收益为负，则提示我们需要考虑房地产投资价值及未来发展趋势。对于无条件采用市场比较法，只能采用成本法估价的房地产，房地耦收益的具体计算则较为困难，但无论耦合收益能否准确合理的进行计算，耦合收益都是客观存在的，应当从多方面、多视角充分考虑房与地的耦合。

三、耦合收益在征收估价中的应用 在城市房地产征收估价中，委估对象往往是一些处于城市中心繁华地段的破旧房屋，这些房屋的特点一般是土地区位较好、楼面地价较高、地上建筑物陈旧、功能落后、容积率较低等。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 对这种旧房地产进行估价，市场交易案例往往较少，尤其是因容积率较低，即使有成交案例，也只是地上建筑物与所占用土地的价值，不包括未利用土地的价值，因此很难采用市场比较法。在实践中，往往采用成本法进行房地分估。土地一般采用市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法等方法进行估价，建筑物一般采用成本法减去折旧的方法进行计算。 例如：某被征收房屋，位于某特大城市，建筑物为砖木结构，总层数为二层，建筑物面积为100平方米，土地面积为67平方米，实际容积率为1.5，当地平均容积率为2.5，要求评估其价值。 某估价机构接受委托后，采用基准地价系数修正法评估的楼面地价(容积率为1.5)为18860元/平方米，采用假设开发法计算楼面地价为19130元／平方米，取二种方法的平均值18995元／平方米作为评估价值，建筑物采用成本法估价，为500元／平方米。 房地楼面单价=楼面地价+建筑物价值 =18995 + 500 =19495元／平方米 委估对象补偿价格=房地楼面单价×建筑面积 =19495×100 =1,949,500元 上述对土地价格的评估，采用的容积率是实际容积率1.5。由于实际容积率较低，这种低容积率下的土地与建筑物的耦合，降低了土地能够合理合法实现的使用价值（当地平均容积率为2.5）。如果在房屋被征收评估前，该地上建筑物倒塌或被他人拆除，则委估对象变为一块面积为67平方米的空地。同理，采用基准地价系数修正法评估的楼面地价(容积率为2.5)为17962元／平方米，采用假设开发法评估的楼面地价为19130元／平方米。取二种方法的平均值18546元／平方米作为评估价值，空地的容积率按照当地平均容积率2.5计算，则补偿价格为： 委估对象补偿价格=楼面地价×容积率×土地面积 =18546×2.5×67 =3,106,455元 同一块地，地上有陈旧建筑物的房地总价约为195万元，地上无建筑物约为311万元，二者相差约116万元，空地价格比房地总价高出59%。当然，地上建筑物使土地使用权价值贬值，应当计算拆除费用对土地价值的影响，但拆除100平方米砖木结构的二层房屋，相对地价而言，其拆除费用是微不足道的。很明显，选择空地补偿则更有利于被征收人，被征收人完全可以自行将地上建筑物拆除后要求补偿空地价格。 这是典型的在房地产总价估算中，地上建筑物与土地使用权的耦合形成负耦合收益，造成1+12不良后果的情况。如何合理的对这种实际容积率较小的旧房地产进行估价，平衡相关部门及利益相关人和被征收人之间的利益，保护各方的利益不受损失，是房屋征收与补偿活动能否顺利进行的前提条件。 一些城市对旧房地产征收采用“拆一还一”的方式进行补偿，即按照被征收房屋的建筑面积，用新建房屋进行补偿。这种补偿方式从表面看十分有利于被征收人，但对那些容积率极低的旧房地产项目（如平房），尤其是位置较好、楼面地价较高的被征收房屋，地上建筑物较少，空地较大，这种房与地的不适当耦合极大的降低了土地的使用价值。按照旧房屋面积补偿的新建房屋价值往往远低于被征收土地的空地价值，是极不合理的。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。公平补偿意味着征收补偿要与被征收财产的价值相当。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。其中强调了要考虑占地面积对被征收房屋价值的影响。按实际容积率评估土地价值，尽管可采用容积率修正系数修正地价，但这种修正往往不能充分考虑占地面积对被征收房屋价值的影响。例如委估对象为住宅，建筑面积为100平方米，土地面积为300平方米，实际容积率为0.3，计算土地价值无论如何也不能采用楼面地价乘以实际建筑物面积的方法进行。 在上述案例中，对被征收人来说，房地总价相当于被征收人按照规划容积率的条件买了一块空地，建造了实际容积率较低的房屋，尽管这种建造未达到最高最佳使用土地原则，降低了土地使用权的应有的价值，但被征收人依然有权利对这块空地进行建设使其达到最高最佳用途，所以，在房地分估时，土地使用权价值应是土地权益价值而不实际使用价值，应按照规划或当地平均容积率计算，而不应按照较小的实际容积率计算，而建筑物则只能按照实际情况进行计算。被征收人应当得到的最低补偿款的计算公式为： 旧房地总价=规划容积率条件下的土地价值+实际建筑物现值 对征收部门来说，在向被征收人支付补偿款后要进行开发建设，对完工后的房地产价值可以进行合理的预测，采用假设开发法可以合理的计算出支付补偿款的最高限额，即最高投资价值。 当投资价值=旧房地产总价时（最低补偿款），相关开发单位通过开发该宗旧房地产能够获得平均利润；当投资价值旧房地产总价时（最低补偿款），相关开发单位通过开发该宗旧房地产能够获得平均利润和房地耦合收益，这种耦合收益部分来自于新开发的房地产，如较好的布局、开发商的知名度、施工单位的声誉、较好的物业管理等，部分来自于旧房地产，如当地特殊的人文环境等，应根据实际情况合理的分割这些耦合收益；当投资价值旧房地产总价时（最低补偿款），相关开发单位在按照最低补偿款支付补偿款后将处于亏损状态，如果按照投资价值进行补偿，则损害了被征收人的利益。在这种情况下，应充分做好社会风险评估工作。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。当征收补偿价格低于最低补偿款时，很难获得被征收人的支持，大部分征收矛盾都是由于被征收人不满意征收补偿价格所引起的，因此，在这种情况下应慎重考虑是否进行征收工作，如果要进行征收，则应就可能的补偿方案征求被征收人的意见，在征得大多数被征收人同意后方可决定。