襄阳诚作房地产评估有限公司 | 诚信合作评估襄阳

建立房地产估价行业的“微笑曲线”产业链

我国房地产估价师执业资格制度自1993年建立至今已满20周年，看似不经意20年里，房地产估价机构经历了隶属、脱钩、彷徨并最终独立于房地产市场，房地估价行业逐步迈入了机遇与挑战并存的稳健发展阶段。当年，曾经具有公共服务职能的房地产估价所，凭籍骄人的资源背景和“唯我独尊”的心理优势，毅然融入了市场经济发展的浪潮中，并一度守着地区间“井水不犯河水”的固有势力范围，享用着“最好的竞争是没有竞争”的饕餮盛宴，警惕并快乐地度过了一段让今天的估价师非常欣羡的时光。时过境迁，随着我国房地产经济的跨越式发展和《行政许可法》的颁布实施，一夜之间，在原本“专属”的“固有领地”内涌现了诸多估价机构新面孔：蛋糕即将被瓜分！面对竞争，未雨绸缪者，泰然处之；梦醒错愕者，仓促应对。随着房地产估价队伍的壮大，属地界限被打破，但毕竟业务单一、市场有限，各地一度出现了以抢占市场为首要目标、压低收费为主要手段、产品同质化竞争为时代烙印的局面。随后，在经历了市场竞争加剧、行业管理提升、技术创新提速、资源整合加快的砺练之后，我国房地产估价行业进入了一个制度环境完善、服务领域多元化、行业前景广阔的稳健发展阶段，以技术创新和市场拓展为主导、以传统估价技术和业务为依托的“微笑曲线”产业链雏形渐现。一、 “微笑曲线”的涵义及延展微笑曲线概念源于台湾宏基集团总裁施荣先生提出的微笑曲线理论：现代PC产业链中，利润空间更多体现在两端——设计和销售，而处于中间环节的制造附加值较低。即价值最丰厚的区域集中在产业价值链两端——研发和市场。这一类似微笑嘴型的曲线被称为“微笑曲线”，见图1。

随着微笑曲线概念不断外延，目前已被包括PC产业在内的多个行业使用。但值得注意的是：对于一个新兴行业，当其成熟度较低、增长性较高时，企业和行业的重点放在生产上，微笑曲线难以体现。如房地产估价行业初期阶段，估价机构少、业务稳定，常规评估技术和传统估价业务已是获利颇丰，自然缺少新技术研发、新市场开拓的内在动力。随着大量企业进入，行业成熟度增大、增长性放缓，行业生存要求必须在技术上加以突破，并且必须满足客户的个性化、差异化需求。但新产品的设计研发及市场营销难度增大、投入成本高，同时利润空间增大（与高风险并存），不是所有估价机构都能承受的。此时，一个由相互分工协作的上中下游企业组成的微笑曲线产业链得以形成。二、现阶段国内房地产估价的行业特性行业特性是某一行业在某一时期的基本属性，它综合反映了该行业的基本状况和发展趋势。房地产估价行业是基于专业估价技术的服务行业，其产品具有专业化、差异化、特色化的特性。随着我国经济下行压力增大、楼市调控政策的持续，房地产估价行业表现出以下阶段性特点。 1．市场需求与竞争特性 (1)传统业务萎缩三大传统业务，包括交易课税评估、抵押价值评估和房屋征收评估等数量明显下降，与当前实行房地产交易最低计税价格、房地产调控政策持续严厉及经济大环境等密切相关。 (2)新型需求增长体现在传统业务的延伸与新的经济领域需求，包括服务于金融机构的贷后管理系统、房地产价格信息系统；服务于税务部门的房地产批量评估及后期更新维护项目；服务于房地产商的专业咨询类业务；服务于政府相关部门的专业统计分析数据；服务于估价同行的专有技术等。 (3)外部行业渗透一旦发现某行业巨大的需求潜力和利润空间，关联行业就会努力寻求介入。就房地产估价行业而言，具体表现为关联度较高的会计师事务所、资产评估机构、房地产经纪机构及个别IT企业等的涉入。 (4)技术竞争突出业内已出现了以知识资本投入为主、依托评估技术优势和人才优势的技术性开发机构，以期以新型服务产品赢得市场、形成企业的核心竞争力。因此，现阶段展现了“先锋创新”与“跟风创新”并存的技术竞争态势。但是，研发部门员工具备较高的创新能力和技术突破能力，人力资本较高，多数估价机构因技术人才优势不足、资金实力不够，难以组建自身的研发团队。 2．行业的技术特性技术特性因发展阶段不同而存在较大差异。房地产估价的技术特性表现为： (1)常规估价技术的成熟性传统业务的估价技术标准已经公开，技术操作已十分成熟，企业间技术壁垒消失，但服务产品所表现的同质化特征明显，利润空间难以提升。 (2)数据信息系统的技术复杂性目前，突破传统估价技术的房地产估价：数据信息系统已研发成功。该系统集传统估价技术、数理统计和估价模型、IT技术、空间地理信息系统、实践经验与智慧为一体，技术复杂、功能强大，将以全新的盈利模式形成估价机构的核心竞争力，并实现产业链上中下游的评估机构的互利共赢。 (3)估价技术的可保护性高技术保护意味着低技术外溢，保护的时间越长，技术附加价值维持的时间越久。基于传统业务的常规估价技术，在业内具有较低的可保护性，而复杂的、集成的估价信息系统通常具有高技术保护性。 3．应对市场的表现在当前的经济环境下，谁能够在竞争中脱颖而出，需要由市场来决定。通常那些具有技术创造力、经营优势和资源整合能力的估价机构，能够凭借其领先的战略眼光和落到实处的差异化服务赢得市场先机。面对当前的市场环境和经济形势，国内房地产估价机构的应对战略大致可表现为以下三种： (1)转型升级少数综合实力较强的房地产估价机构，适应行业发展要求和市场需求，已经或正在对本企业的经营重点和盈利模式进行结构性调整。这一转变，虽然机遇与风险并存，但必定对估价行业发展和产业链的优化产生引领作用。 (2)资源整合多数估价机构基于多重因素考虑，既希望转变又缺乏行动；既对新技术产品拭目以待，又因担心风险而举棋不定。他们所做的是：在现有模式下，努力整合自身的优势资源并发挥极致，以应对当前不甚乐观的经济形势，但可能因缺乏战略眼光而失去产业链中“最优区位”的位置。 (3)顺其自然处于经济欠发达地区的房地产估价机构，一无拳头产品，二无差异化、特色化服务，但拥有当地社会资源优势。虽然市场总额小，但外部竞争少，传统估价业务也能维持其日常运营，故追求改变的动力不足。三、建立房地产估价行业的微笑曲线产业链从房地产估价行业的发展趋势来看，估价机构间实现分工协作、互利共赢，是未来行业发展的重要模式，也是提高房地产估价产业链运转效能的最优途径。具体表现为：房地产估价行业上中下游不同的企业，包括以知识资本投入为主的评估系统研发机构；以本地化资源和人力成本投入为主的评估基础信息生产企业、传统估价产品生产企业；利用评估系统生产多元化产品的企业：产品推广、品牌营销及与终端用户对接并实现最终价值的企业等，共同构成了完整的房地产估价行业产业链和价值链。见图2。

产业链上不同环节的企业，资本投入、知识含量、技术复杂性、实现难度不同，其利润空间也会有差异，微笑曲线实际上反映了行业的盈利特征。目前，我国房地产估价行业尚未完全进入图2所示的发展阶段。回首20年来房地产估价行业的发展历程，更体现了创新与市场的重要性。虽然微笑曲线有着深刻的经济学内涵，但不同行业均有自身的行业特性和盈利特征。房地产估价机构在适应自身行业特性的同时，要量力而行，准确定位，善于发现企业的增值点，注重创新和市场营销，扩大自身估价产品的利润空间。同时我们应清醒地认识到，一方面房地产估价产业链的各个环节并无优劣之分，各有存在价值和发展空间；另一方面，“微笑曲线”理论要求我们在优化行业产业链时，既要注重估价技术创新，更要敏锐发现新的市场需求。