市场法的理论技术缺陷及估价运用误区

市场法是房地产估价三大基本方法之一，它是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法，运用的对象是同类型数量较多且经常发生交易的房地产。随着我国房地产市场的不断发育和完善，市场法的运用频率逐步提高，估价精度不断提升，已成为实践中最主要的估价方法。然而，在实际估价工作中，仍然存在较多的运用误区，其原因笔者认为主要有三个方面：一是估价师不注重知识更新，不善于创造性地工作，往往满足于“套版”和“模仿”，使一些看似正常、实际上存在问题的做法得以流传和推广；二是《房地产估价规范》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》三者之间有些提法不一致，往往使估价师不好把握；三是房地产估价理论方法某些地方有待于进一步探讨、改进。笔者在学习、实践房地产估价理论与方法的过程中，对市场法的个别理论技术缺陷和实际工作中的运用误区进行了分析，并草成此文，以期抛砖引玉，使同行们更好地理解、运用市场法。 一、现行市场法的主要步骤及规定 市场法的主要环节为修正系数确定与修正计算，最新版《房地产估价理论与方法》把修正计算分为三个步骤： （一）交易情况修正 交易情况修正是把不正常情况下发生的可比实例成交价格修正为正常情况下的市场价格。修正方法主要有百分率法和差额法。公式如下： 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正余额=可比实例正常市场价格 估价实践中多采用百分率法进行修正，交易情况修正系数以正常市场价格为基准，当可比实例成交价格比正常市场价格高、低的百分率为±S﹪时，则有： 可比实例正常市场价格×（1±S﹪）=可比实例成交价格 即：可比实例成交价格×100/（100±S）=可比实例正常市场价格 100/（100±S）就是交易情况修正系数。 （二）市场状况调整 市场状况调整是把可比实例在其成交日期时的价格调整到估价时点的价格。市场状况调整主要是采用百分率法，公式一般为： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格 市场状况调整系数一般以成交日期的价格为基准，当从成交日期到估价时点可比实例的市场价格涨、跌的百分率为±T﹪时，则有： 可比实例在其成交日期的价格×（1±T﹪）=可比实例成交价格 即：可比实例成交价格×（100±T）/100=可比实例在估价时点的价格 （100±T）/100就是市场状况调整系数。 （三）房地产状况调整 房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况分为区位状况、实物状况和权益状况，房地产状况调整分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。由于影响房地产状况的因素很多，不同类型的影响因素又有差别，故造成房地产状况调整的难度加大。 房地产状况调整一般以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象进行直接或间接比较，调整方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为： 可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 采用差额法房地产状况调整的一般公式为： 可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整余额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 估价实践中多采用百分率法进行调整修正，房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准，当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R﹪时，则有： 可比实例在自身状况下的价格×100/（100±R）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 100/（100±R）就是房地产状况调整系数。 为了求取R，又把区位状况、实物状况和权益状况各细分为若干因素，配以权重，以计算分值进行比较，最后把区位状况、实物状况和权益状况分值又配以权重，计算分值，最终确定房地产状况调整系数。如下表： 表1：房地产状况直接比较表 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 … … … 因素n fn 100 综合 1 100 表2：房地产状况比较判断结果表 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 区位状况 F1 100 实物状况 F2 100 权益状况 F3 100 综合 1 100 二、现行市场法的主要技术缺陷 市场法的主要技术缺陷正是该方法的难点和关键之处，即房地产状况调整分值计算的模型设计。从影响房地产价格因素上看，区位状况、实物状况、权益状况对价格的影响是互不相关的，其细分因素之间也是互不相关的，每项因素的比较取值是以估价对象为100，用可比实例的该项因素与之比较从而得出相应分值，换言之，各因素分值选取计算是各自独立的，对成交实例价格的修正也是互不关联的。但是，为了求取一个房地产状况调整系数，不得不设计出两个数据处理系统：一是分别把区位状况、实物状况、权益状况的细分因素比较打分，设置权重，分别计算出区位状况、实物状况、权益状况的分值； 二是再把区位状况、实物状况、权益状况因素设置权重，计算出房地产状况调整分值，进而得出房地产状况调整系数。经过这样一番数据处理，通过“加权”计算将互不相关的影响因素变成了相互依赖、相互影响的因素，已经违背了各个细分因素比较打分的依据和初衷，就像把交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整分值再通过“加权”处理计算一样，已经不伦不类了。为了说明并显示这种处理方法给房地产状况调整系数产生的影响和缺陷，下面以区位状况调整为例进行分析。 某估价对象为1998年所建多层住宅的第三层成套住宅，三室一厅，建筑面积100平方米。该幢住宅楼共六层，小区内共有多幢相同实物状况、相同楼间距和环境的住宅楼。运用市场法进行估价，并选择了三个可比实例，其中实例A为同小区同幢楼的第五层成套住宅，三室一厅，建筑面积100平方米，2009年9月的成交价格为2500元/平方米，正常交易。估价师经过市场调查，该住宅区相同房屋不同楼层之间存在一定幅度、公众认可的楼层差价，一般情况下，五楼价格为三楼价格的82﹪。如果以估价对象的楼层区位因素分值为100，则实例A的楼层区位因素分值应为82。假如交易情况正常，市场价格近期没有波动，实物状况、权益状况及其它区位因素均相同，需要评估2009年10月估价对象的价格，不考虑实例B、C，则有： 估价对象单价×82﹪=可比实例单价 估价对象单价=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 假如按照现行估价技术方法，五个因素权重均取0.2，则有下表： 表3：房地产区位状况因素比较表 区位状况因素 权重 估价对象 实例A 实例B 实例C 交通条件 0.2 100 100 生活服务设施 0.2 100 100 教育配套设施 0.2 100 100 环境质量 0.2 100 100 楼层 0.2 100 82 综合 1 100 96.4 根据上表，可得出估价对象比准单价为： 2500×100/96.4=2593.36(元/平方米) 计算出的比准价格比正常计算价格每平方米少455.42元，相对误差14.94﹪。 产生误差的原因就是设计的分值计算模型有误，通过设置权重把细分因素的影响程度改变了。如果想得到应有的比准价格，该估价实例中楼层因素的权重应设置为1，那么势必排斥其它区位因素的影响，这也是不可能的。即使加大楼层因素权重至0.5（实际上也不可能），计算出的区位状况调整分值为91，比准单价为2747.25元/平方米，仍然存在较大误差。如果不变权重，要想评估计算出正常合理比准价格，也可以减少楼层区位因素分值。如上表，当楼层区位因素分值为10时，区位状况调整分值正好为82，或当楼层区位因素的权重为0.5，楼层区位因素分值为64时，区位状况调整分值也正好为82。但是，把多层住宅的三楼区位因素分值设为100，把五层区位因素分值设为10或64，这样做合理吗？有依据吗？ 日常估价时，由于多种细分因素存在，加权计算结果掩盖了某种因素的单独影响程度，只有当其它因素均相同，无影响时，才能看到加权计算因素分值的弊端。 三、修改完善市场法调整修正体系的设想 市场法的理论技术缺陷是房地产状况调整分值及系数的数据处理方法不当，把本来互不相关的细分因素通过数据处理模型“加权” 到了一起，成为互相影响、互相关联的集合体。百分率计算模型对“基数”的依赖性是很大的，“基数”改变必然影响结果。 实际上，在市场法百分率计算公式中，存在三级调整修正组合： 第一级组合是“大组合”，即：交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 该调整修正组合直接计算出比准价格。这三种修正、调整系数之间互不关联，采用系数连续相乘的数据处理模型是科学合理的。 第二级组合是“中组合”，即求取房地产状况调整分值时用的加权计算模型：区位状况因素分值×权重1+实物状况因素分值×权重2+权益状况因素分值×权重3 该调整修正组合直接计算出房地产状况调整分值。这三种状况因素之间也互不关联，没有采用系数连续相乘的数据处理模型，而是运用加权求分值的方法，是不科学的，也正是缺陷之所在，只不过它属于“大组合”中的一个调整系数，才可能会被加权成一个“数”。 第三级组合是“小组合”，即分别求取房地产区位、实物、权益状况调整分值时用的加权计算模型，如评估居住类房地产计算区位状况分值时，用组合：交通条件因素分值×权重1+生活服务设施因素分值×权重2+教育配套设施因素分值×权重3+环境质量因素分值×权重4+楼层因素分值×权重5 该调整修正组合直接计算出房地产区位、实物、权益状况调整分值。这五种因素之间也互不关联，也没有采用系数连续相乘的数据处理模型，同样运用了加权求分值的方法，也是不科学的，当然它们属于“中组合”中的一个状况因素，也才会被加权成一个“数”。 那么，我们是否能从“大组合”的计算模型中受到启发，对互不关联因素只采用系数连续相乘的数据处理模型呢？完全可以，而且科学合理，甚至可以把二、三级组合合并成一个组合，将区位状况、实物状况、权益状况中的每个细分因素分值均组成一个修正系数，采用连乘的计算方法，最终求取一个房地产状况修正系数。例如表3可改为下表进行计算。 表4：房地产区位状况调整修正系数确定表 区位状况因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 分值 修正系数 分值 修正系数 分值 修正系数 交通条件 100 100 100/100 生活服务设施 100 100 100/100 教育配套设施 100 100 100/100 环境质量 100 100 100/100 楼层 100 82 100/82 综合 100/82 故有：估价对象单价=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 即克服了加权求取分值再确定修正系数的方法缺陷。 同理，可把实物状况、权益状况的每个细分因素的调整系数连乘，最终求取房地产状况调整系数，不再采用二次加权的计算方法，见下表5。 表5：房地产状况调整修正系数确定表 房地产状况分类 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 分值 修正系数 分值 修正系数 分值 修正系数 区位状况 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 实物状况 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 权益状况 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 综合 100/ 100/ 100/ 表5即为修改完善后的房地产状况调整系数确定表，简化了原有复杂的估价计算过程，克服了现行求取房地产状况调整系数方法的不足，是一种更为合理的估价技术改进。 四、估价实践中存在的运用误区 在运用市场法估价中，常会遇到一些运用误区，使市场法无法得以科学使用，具体表现在以下几个方面： （一）比较因素选择针对性不强 不同用途的房地产，其价格的主要影响因素不同。例如：商业用途房地产，其区位影响因素主要是繁华程度、交通条件、临街状况、公共配套设施、楼层等，而住宅用途房地产，其区位影响因素主要是交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、楼层等。利用市场法时应采用对估价对象价格影响较大的主要因素来进行比较修正。但在一些估价报告中，比较因素选择针对性不强，把商业用途房地产的比较因素套用在住宅房地产估价上，没有反映估价对象与可比实例之间的真实差异，致使比较修正流于形式，比准价格的准确度与可靠性受到质疑。 （二）混淆房地产状况细分因素的归属 最常见的是把楼层作为实物因素，混淆了房地产状况细分因素的归属。对某一套住房或一间（层）商铺而言，楼层应该是区位因素，而且影响程度较大。如果把区位因素当成实物因素，一般会在实质上减小实物因素的影响，放大区位因素的影响，造成房地产状况比较调整修正变形走样，无法起到真实的调整修正目的。当然，目前《房地产估价理论与方法》与《房地产估价与案例分析》中，对楼层归属区位因素还是实物因素的认知是不一致的，也使估价师无所适从。 （三）可比实例影响因素分值确定无依据或依据不充分 不可否认，房地产状况调整修正系数能量化的不多，大部分靠估价师的经验。但是，部分估价师平时不注意收集分析每种因素对房地产市场价格的影响程度，不能把市场资料转换成技术参数，无法将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。在估价实践中多是靠估计来估价，甚至先有心理价位再反推各种影响因素分值及调整修正系数，使房地产状况调整修正系数确定无充分的依据或来源。 五、结束语 市场法现行估价理论技术整体上看是严密科学的，已日臻完善。但也存在某些局部尚需改进的地方。本文就房地产状况调整修正体系中采用加权计取分值的做法提出了个人观点和修改意见，同时，对估价实践中一些运用误区进行了探讨。以期引起同行们关注，进一步提高我国房地产估价技术水平。笔者也盼望尽早修订《房地产估价规范》，统一《房地产估价理论与方法》与《房地产估价案例与分析》两书中关键用语、用词的提法，避免估价师在徘徊中理解，在仿照中探索，强化可操作性，充分发挥市场法应有的作用。