河南省房地产估价师与经纪人协会

关于发布系列房地产估价技术指引的通知

豫房估协〔2013〕18号

各单位会员、个人会员：

为提高河南省房地产估价技术水平，解决长期以来存在的估价技术参数选取不规范的问题，受河南省房地产估价师与经纪人协会的委托，河南宏基房地产评估测绘有限公司根据多年来的实践经验，撰写了《河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取》。经河南省房地产估价行业诚信联盟成员单位审核、试用，河南省房地产估价师与经纪人协会决定予以发布，在全省房地产估价活动中推广使用。

今后，协会将分期推出房地产估价参数选取、估价报告重要片段规范撰写等系列技术指引作为《房地产估价规范》的补充内容，供我省房地产估价机构参考使用。在房地产估价活动中不参考使用本技术指引的，应在报告中阐明理由。

附件：河南省房地产估价技术指引之一——报酬率或资本化率求取

河南省房地产估价师与经纪人协会

附件：

河南省房地产估价技术指引之一

                ——报酬率或资本化率求取

报酬率或资本化率是房地产估价活动中的重要参数之一，对收益法估价结果影响甚大。估价实践中，报酬率或资本化率过低、过高现象一直存在，取值过程不规范、随意性大的问题往往使估价师产生困惑。

根据当前房地产市场状况，一般情况下，宜采用累加法及市场提取法求取报酬率或资本化率。

一、累加法

以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率选用中国人民银行公布的同时期一年定期存款年利率，风险调整值为承担额外风险所要求的补偿。

提示：1．报酬率不得低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；有长期国债年利率的，不低于房地产收益年限相似年期的国债年利率。

2．风险调整值根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险，结合当时的货币政策综合确定；货币政策分从紧、适度从紧、稳健、适度稳健、宽松五个档次，应以近几年稳健货币政策时期的利率为参考，短期从紧、宽松货币政策时，考虑风险调整值的幅度，使报酬率相对稳定。货币政策是渐进的，应先判断货币政策走向。

3．从用途上分，风险调整值自低到高的顺序是工业、居住、办公、商业；从档次上分，风险调整值自低到高的顺序是：住宅（低档、中档、高档）、写字楼（丙级、乙级、甲级）、商业（小区级、区级、市级）。

二、市场提取法

选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的收益法公式，求取报酬率或资本化率。

提示：1．求取报酬率的方程一般为不易解方程，在无计

算软件的情况下，须多次试算并利用线性内插法近似求取。

2．多个可比实例求取的报酬率综合为估价对象的报酬率时，应分别根据房地产的可比性及交易双方的预期心态等，采用加权算术平均值作为估价对象的报酬率，如认为无差别，权数相同。

3．对求取的报酬率要进行适当的调整，当未来类似收益性房地产收益与可比实例交易时的状况相比，收益风险有降低的趋势时，报酬率可适当下调，反之亦然。