摘自《中国房地产估价与经纪》2016年1期

作者：王鑫  王凯  陈晞  高棱岳  张宇

 

非通用工业生产厂房（即特殊工业厂房），多是根据生产工艺流程和机械设备布置的要求而设计的，不同行业所建设的非通用工业生产厂房的设计形式、房屋结构及建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等差异较大。本文就非通用工业生产厂房的建（构筑）物的特征、最高最佳利用分析、成本价值确定所选用的估价方法和折旧方法等进行探讨，供同行参考。

非通用工业生产厂房；建筑物折旧；建筑物成本价值

 

根据《房地产估价基本术语标准》(GB／T 50899-2013 )和《房地产估价规范》( GB/T50291-2015 )相关规定，估价对象为建筑物的，其成本价值( c:ost approach indication)，应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。非通用工业生产厂房（即特殊工业厂房），多是根据生产工艺流程和机械设备布置的要求而设计的，不同行业所建设的非通用工业生产厂房的设计形式、房屋结构及建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等差异较大，如何科学确定非通用工业生产厂房的房屋建筑物成本价值是值得广大房地产估价师深入探讨的专业技术问题。本文就非通用工业生产厂房的建（构）筑物的特征、最高最佳利用分析、成本价值确定所选用的估价方法和折旧方法等进行探讨，供同行参考。

工业一直被称为国民经济的主导产业，工业生产主要是通过采集自然资源、对原材料或零件进行加工装配的过程。工业生产厂房是为了从事各类生产活动提供工作空间场所的直接用于生产或为生产配套所建设的建筑物和构筑物，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房等。按类别可分为通用工业厂房和特殊工业厂房。其中，通用工业厂房具有通用、配套性、集约性等特点，能满足从事一般工业产和科学试验所需的标准型建筑物或建筑物群体。非通用工业生产厂房，即特殊工业厂房，多是根据工艺流程和机械设备布置的要求而设计的，综合考虑生产工艺、设备、生产操作及生产要求等诸多因素，选择适宜的结构体系，适应专业化生产的要求。其具有如下特征：

非通用工业生产厂房的建筑设计是根据生产、使用功能及生产工艺过程确定的，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对建筑物的设计也可能截然不同。同时，我国地域广阔，各地的气象、水文、地质、材料和施工条件等存在较大差异，以上差异必将对不同类型的工业厂房及其附属建筑的建筑设计产生很大影响。因此，不同地区、不同用途、不同性质及规模、不同生产工艺的非通用性工业生产厂房具有独一无二、用途多样及工程造价差异化等特点。

为满足生产要求，非通用工业生产厂房多按生产流程需求进行规划设计，同时或分期建设主要生产厂房、辅助用房及附属设施用房等。由于上述建筑物用途特定、整体性强，不作为生产经营活动的—部分肘，部分建筑物可能无法单独使用，不易在公开市场上形成交易，故不易单独处置。

非通用工业生产厂房易受生产工艺影响，受到使用过程中产生的有腐蚀作用的废气、废液的不良影响，其受损的程度要远远大于不受腐蚀的建筑物，易造成建筑物的物质折旧。

非通用工业生产厂房相关建筑物除了房产证、土地证、规划许可、施工许可、竣工验收备案手续之外，还应该具备土建和装修专业平面图纸、各个安装工程的系统图和平面图、室外工程图纸、总图、设计任务书、施工合同、工程量清单、结算审核报工程决算资料等。其中，工程结算和决算资料应该和财务科卧担逆应，施工图纸和工程造价资料相对应。实际工作中业主所持资料往往不齐全或不对应。

厂房相对住宅等民用建筑安装工程来说项目较多，通常包括强电、给排水、空调通风排烟、消火栓、消防喷淋、消防监控、暖气、天然气、电梯、弱电通讯、设备自控等以及工艺管道。其中以强电为例，包括：①外接电缆；②高低压配电室中变压器和高压配电柜；③厂区内电缆；④车间内配电箱；⑤动力照明等环节。以给排水为例，包括：①红线外干管；②水泵房消防水池内水泵；③厂区内管井；④室内水龙头、地漏、千管支管等环节。车间内可能有洁净车间、冷库等特殊用房。业主有时候对于估价人员的漏项较为敏感。

根据《房地产估价规范》( GB/T 50291-2015 )，估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化进行分析、筛选或判断确定。

最高最佳利用是在法律（包括法律、法规、规章、政策、出让合同等）许可范围内的最高最佳利用，估价人员应在对于已建成的非通用工业生产厂房进行实地查勘和分析的基础上，结合估价对象所在区域的产业规划和城市规划调整方向，在合法利用方式下，结合具体的估价目的，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并在估价报告中说明。

随着京津冀协同发展的逐步推进，北京市已开转移疏解不符合首都城市战略定位的产业。从宏经济形势变化和政策导向来看，北京市未来将汪重高效、高端产业的发展，促进工业用地集约节约和高效利用。本文以估价目的为确定位于北京市即将产业升级转型的非通用工业生产厂房于价值时点建筑物成本价值为例，进行如下分析：

(1)于价值时点，对于符合所在区域的产业规划和城市规划的，维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提下进行估价。

(2)于价值时点，对于不符合所在区域的产业规划，但土地用途等符合城市规划的，可根据最新的区域产业规划和城市规划定位，结合估价对象自身情况，确定更新改造或改变规模再予以利用为最合理的（如结合工业和信息化部出台的《关于进一步促进产业集群发展的指导意见》等文件，可将闲置及低效利用的非通用工业厂房更新改造为企业创业创新基地、创窖空间等中小企业创业创新集聚区），应选择更新改造或改变规模前提下进行估价。

(3)于价值时点，对于不符合所在区域的产业规划和城市规划的，可根据最新的区域产业规划和城市规划定位，结合估价对象自身情况，确定改变用途或重新开发再予以利用为最合理的（如借鉴伦敦泰晤士河南岸的旧发电厂改造再生设计为泰特现代美术馆的改造经验，通过对相关建筑内部的改造和更新，使其符合新的功能需要，既有利于工业遗迹的保护，又促进了城市建设的发展，以形成具有历史意义又赋予新生命的城市景观），应选择改变用途或重新开发前提下进行估价。

根据《房地产估价规范》( GB/T 50291-2015)，常见的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法。非通用工业生产用房多为只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的，其建筑物成本价值通常选取成本法进行估价。成本法( cost approach contractor，s method )是通过测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。：。其本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值或价格。

非通用生产厂房类建筑物，一般是测算其建筑物重置成本( building reproduction cost)。房屋重置成本是采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。测算建筑物的重置成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法。

(1)单位比较法(comparative-unit method )是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点近期建成类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

单位比较法实质是一种比较法。其通过对可比实例与估价对象在建筑规模、建筑设备、装饰装修等方面的差异进行调整，求取估价对象的单位建筑安装工程费。近年来，国家和北京市相关部门及行业协会定期公布了不同类型建筑物的工程造价指标（见图1），估价人员可参考对其进行处理后得到的估价对象建筑物建筑安装工程费。

近年来，相关专业人员对办公楼、宾馆饭店等公用建筑建设过程中分项工程的人工、材料和机械消耗进行了统计分析，测算了各单位工程造价比例，以满足专业人员在建设项目投资决策、可行性研究、投资佔算及工程造价、房地产估价等方面业务需求，详见表1。

优点：

①时效性强。更新周期通常为每月、季度或半年，价格走势等信息便于取得。

②公信力强。发布部门通常为政府职能部门及行业协会，是在统计分析众多数据后得出的结论，公信力较强，具有一定的权威性。

缺点：

①范围界定模糊。部分对发布数据的潜在内涵界定不清，不利于对特定项目进行修正。

②有一定局限陛。标准住宅、办公楼及通用厂房等通用性工业和民用建筑较易进行对比，但因非标准厂房的特殊性，不适宜运用单位比较法进行测算。

(2)分部分项法（unit-in-place-method）把建筑物分解为各分部工程或分项工程，测算每个部分工程或分项工程的数量，调查各个部分工程或分项工程在价值时点的单慟立价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单价或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

北京市2003年出台的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆( 2003)808号）实际上就是分部分项法的一种，其适用于拆迁过程中相关房屋重置价的估价，该标准将房屋分为两大类，一类为楼房（楼房又区分住宅及非住宅，依据不同结构及墙体类型因素又细分为多种组合，楼房重置价格技术思路为基本价格加上增项价格），另一类为平房（平房依据构建组成不同，拆分为六大部件，依次为屋面、墙身、门窗、屋架、顶棚及地面，平房重置价格测算技术思路为判定各个构建归属类型，汇总计算）。

优点：

①测算方法简单。楼房基本价格及增项价格、平房六大部件内各个构建价格均为固定值，测算只需判定估价对象相应归属即可通过公式测算。测算方法较为简单。

②工作量小，可快速测算。规定中已经将价格确定，运用此方法测算房屋重置价格，只需对估价对象进行实地查勘便可快速进行测算。

③房地产估价人员掌握程度较好。《北京市房屋重置成新价评佔技术标准》较多运用在拆迁及征收项目中，房地产估价机构有众多专业人员，运用较为熟练。

缺点：

①时效性较差。因标准颁布于2003年，距今已宿十多年时间，期间并未根据社会生产要素进行适当更新（《修订稿》经征询北京市住房和城乡建设委员会及各区县相关部门意见后，于2015年8月31日至9月5日进行了“关于《北京市房屋重置成新价评估技术标准（修订）》的公示”，但至今未正式实施），故时效性较差。

②适用范围受限。标准常用于拆迁评估，对于住宅类老旧平房较为适宜，但对于较特殊的非通用工业厂房适用性较差。

(3)工料测量法( quantity survey method)是把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑闲配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数及人工的数量乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物安装工程费的方法。

工料测量法技术路线为模拟估价对象所在项目于价值时点的建设过程，并结合估价对象所在区域的实际情况，佔算该过程中所发生的各项成本、措施费用、税金等必要支出，确定估价对象的重置成本。其存在以下优点：

①针对性强。针对不同行业不同生产工艺的不同类型非工业厂房，可有效解决其因特殊的设计形式、房屋结构、建筑材料、建筑构配件和设备及施工技术、工艺等所带来的造价差异。

②时效性强。因工程建设的需要，各地造价管理机构和行业协会均会及时更新并发布建设工程计价依据——预算定额等相关文件，并结合当地市场情况定期公布人、材、机的价格信息，故时效性强。

③衔接性强。根据最高最佳利用分析，可结合所选用最为合理的利用方式，较好地衔接更新改造、改变规模、改变用途或重新开发再予以利用等各类所需工程建设投资测算。

同时，随着图形算量等工程造价软件的日益完善，工料测量法原有的应用难点——如何准确度量建造估价对象所需的工程量，也得到了有效解决。工料测算法与单位比较法和分部分项法相比，更适用于非通用工业厂房的建筑物成本价值确定。

一般情况下，估价人员可多采用年限法和观察法加权平均综合确定估价对象建筑物的成新率。具体公式如下：

综合成新率=年限法成新率+观察法确定的调整分值

其中，年限法成新率=1 -（1—残值率）÷房屋经济耐用年限X已使用年限

观察法确定的调整分值：根据建筑物或设备经济寿命年限及已使用年限，通过对其使用状况的实地查勘，并综合考虑实际技术状况、技术进步、维修保养状况等因素综合确定其成新率。

考虑到非通用工业生产厂房易受生产工艺影响，对不可修复项目，可根据其在价值时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。在实际估价工作中，可根据其寿命是否短于建筑物经济寿命，分别对建筑物的土建工程（基础、墙体等）、安装工程（强电、弱电、给排水、通风、电梯、采暖及空调等）、装饰装修工程（门窗等）等进行划分。由于上述各部分的经济寿命有所不同，故建议在非通用工业建筑物成本价值测算过程中采用年限法和观察法分别对上述各单位工程进行分析后，再根据工料测量法求取的各单位工程所占房屋重置价的比重确定其权重，最终确定非通用工业生产厂房房屋的成新率。具体公式如下：

房屋的成新率=土建工程的综合成新率X权重1+强电工程的综合成新率X权重2+…+装饰装修工程的综合成新率X权重n

其中，权重1=土建工程重置价格÷房屋重置价格

权重2二强电工程重置价格÷房屋重置价格

......

权重n=装饰装修工程重置价格÷房屋重置价格

权重1十权重2+…+权重n=1

除了上述的物质折旧外，还应根据估价对象所在区域的最新产业规划和城市规划定位、《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》及其行业现状及未来发展趋势等，结合估价对象的实际情况，对非通用工业生产厂房的建筑物进行功能折旧和外部折旧分析。

运用工料测量法确定非通用工业生产厂房建筑物成本价值通常分为以下几个步骤：

(1)收集非通用工业生产厂房房屋相关建设资料，如竣工图纸、变更洽商单、施工组织设计方案、结算报告等，并深入调查估价对象的建设全过程所涉及的各个阶段。为了做得既不遗漏，也不重复。首先请业主介绍厂房的工艺流程和原理；然后开具业主应提供的资料清单；最后根据业主提交的初步资料，及时发现项目有无缺漏、矛盾、不对应等问题，并予以补正。

(2)以房产证为依据，以业主提交的平面图为参考，组织工程师对土建装修部分实测实量，以实测实量数据作为土建装修部分评估测算啲基础；以现场实测实量混凝土工作量作为钢筋工程量的估算基础；以建筑图集作为装修基层的估算基础。安装工程捋清各个专业终端、，末端位置，了解配管配线、管道及保温支架等隐蔽工程走向，结合图纸资料合理估算工程量。

(3)通过结合相关图纸、勤情况以及施工组织设计方案，运用钢筋算量、图形算量等工程造价软件测算出估价对象建筑物各部分的工程量，再通过计价软件，测算出建筑物重置价格。

(4)依据相关规定，并结合估价对象的建成年代以及设备、设施等实际情况，合理确定各分部分项的使用年限，细分短寿命项目和长寿命项目，测算出建筑物成新率，从而求出建筑物的成本价值。

采用工料测量法进行非通用工业生产厂房建筑物成本价值估价的优点是详细、准确，缺点是比较费时费力，并要求估价师具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修、工程造价等方面的专业知识。估价人员应加强相关方面的专业学习和研究，更好地适应相关业务的估价需求。