图说最新《物权法》司法解释
摘自《中国房地产估价与经纪》2016年1期
《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起开始实施，是我国践行依法治国方略的重要一步。然而纵观我国改革开放三十年来民法领域的立法史，却少有像《物权法》那样引起巨大的争议，与之配套的最高法院相关司法解释同样是命途多舛，从2008年开始征求意见，如今才正式公布实施。在此跟大家一起来探讨一下，八年磨一剑、包含22条的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》究竟是何方神圣。
不动产登记“新规”
物权法实施多年来，什么纠纷属于物权民事纠纷，什么纠纷属于物权登记行政纠纷，一直是困扰大众的一个大问题，结合本次司法解释以及最高院记者会的内容，特制下图供大家参考。
关于不动产登记的另外一个问题是，不动产登记产生什么效力呢，这次司法解释除了过往的公示公信效力外，还规定了可以除外的情形。
预告登记“具体化”3
特殊物权有保障
《物权法》第二十八条规定了人民法院、仲裁委员会等机构作出的法律文书作出即产生物权效力，无需登记。但是在实践中这类物权的外延以及如何获得保护存在较大的争议，这次司法解释对这类特殊物权作了更加细致的规定。
首先，人民法院、仲裁机构作出的能够产生物权效力的法律文书被限定在“改变原有物权关系的判决书”的范围内；其次，这类特殊物权虽然未经登记，但是依然受到返还原物、排除妨碍、赔偿损失等物权的司法保护。
举个例子，如生效裁判文书针对某一共有协议作出裁判，分割争议标的物，并确定了当事人所有的具体数额，则这个裁判直接导致物权变动而无需登记。若其他人对标的物造成损害的，裁判所确定的标的物所有人能够主张损害赔偿。但是，对于如要求将标的物交付给一方当事人这样的裁判，则不会产生物权效力。
“强力”的优先购买权
对共有物权的优先购买权的细化规定是本次司法解释的重中之重，涉及优先购买权的六个条文占了整部司法解释接近三分之一的篇幅。
这次司法解释中对优先购买权保护力度是前所未有的，文本中“其他按份共有人请求按照同等条购买该共有份额的，应予支持”的表述，使优先购买权的司法保护成为可能，而不是只能在事后主张损害赔偿。
何谓“善意”
《物权法》是我国第一部规定善意第三人的法律，虽然只适用于物权领域，但是在司法实践中，大量涉及善意第三人的非物权纠纷都在不同程度上参考了《物权法》的规定。本次司法解释中特别对《物权法》所规定的“善意”作了阐释。
应当注意的是，司法解释中首次明确了需要登记的船舶、航空器和机动车等动产，只要交付就符合《物仪法》第一百零六条关于善意取得的规定中“交付”的条件，也就意味着，船舶、航空器和机动车的真实权利人，不得以上述动产未经登记为由主张善意取得不成立。
结语：“留白”的司法解释
这部只有22条的司法解释主要针对《物权法》总则部分作了细化规定，而对于分则里面所有权、担保物权并未涉及。本次司法解释只是我国物权体系乃至民法体系构建的其中一步，从本次司法解释题目含有“（一）”字可以看到，审判机关对本次司法解释中“留白”的问题是有预见的。
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