一例评估鉴定的分析评判
作者： 武汉李鲜华 发布时间： 2004-10-27 13:18:27
 案例：
2004年4月，我院受理的一起房屋抵押贷款一案，进入到评估阶段。此房产土地属集体所有，房产证于1998年12月已办理。勘验现场所见：评估对象为钢混结构，面积4581.14㎡，主楼三楼已封顶，塔楼四楼未封顶，水电不通，无门窗及楼梯扶手，地面，楼梯面，隔墙未完工，始建于1996年。因多年无人管理，外观陈旧，无内装修，属烂尾楼。正是由于被评估对象的特殊性和自身存在着多种不确定因素，使该评估对象在同一时间，同样的客观证据资料情况下，经不同中介机构评估后，出现了反差较大的多种鉴定结论。为了保证评估鉴定的公开透明、公平、公正，我院司法鉴定科将此案例在参加评估的五家中介机构中进行了评议。
鉴定结论：
按鉴定时间的顺序，笔者将各评估机构分别编号A、B、C、D、E，评估结论画成条形统计图，该图中同一编号的，表示该评估机构做了两次。
从上图中，可以直观到的第一印象使鉴定结论相差悬殊，各评估机构之间及自身的鉴定结论均远离允许误差范围。鉴于A机构初次评估结论（A’）44万元系小数点错位所造成，C机构初次评估结论（C’）197万元是在未进入建筑物现场内勘验前提下作出的评估结论，因此，我们剔除了A’44万元，C’197万元。将其他5组结论相互进行比较，计算其相互间误差的百分比后列下表。
表2
|
组 别 |
误 差 |
|
10％以内 |
＜15％ |
＞15％＜30％ |
＞30％＜35％ |
＞35％以上 |
|
A组:n组 |
1 |
|
|
2 |
1 |
|
B组:n组 |
1 |
1 |
|
0 |
2 |
|
C组:n组 |
1 |
1 |
|
|
2 |
|
D组:n组 |
2 |
|
|
1 |
1 |
|
E组:n组 |
1 |
|
|
1 |
2 |
表中A组与n组比较，E组与n组比较，均有3/4组＞允许误差范围，（＞30%以上）。因此A、E两鉴定结论被淘汰出局，剩余C与n、B与n、D与n各组的误差均有半数以上在允许误差范围内，取三者平均值为312万，经过统计学处理后，B、C、D三个鉴定结论误差范围均在±10％以内，确定312万元为该房屋评估价值的理论质控标准。
评估方法：
1、按照《房地产评估规范》①的要求，不包括地价的单位建筑物价格评估应首选成本法，五家评估机构均采用了成本法。但同时《房地产估价范围》规定，对同一标的一般应（但不是必须）选用两种以上的评估方法进行评估。将两种评估结论进行对照，或取算术平均值，或取其加权平均值，但两种方法所得的评估结论不应超过30％的误差。鉴于评估对象的特殊性，五家评估机构大部分只用了一种方法即成本法，或虽然用了两种方法，最后报告只采用成本法的结论。所以，大家一致认为成本法应是该案例唯一比较合理的评估方法。
2、根据《房地产估价理论与方法》②，对房屋建造费用构成的规定，建筑物的重置成本应包括勘验、建安、销售税费等七项内容，下表反映出各类估价机构的取费标准。
表3
各估价机构取费标准对照表
|
机构
费用项目 |
A |
B |
C |
D |
E |
|
勘察设计前期费用 |
122.3 |
129 |
40 |
48 |
192.85 |
|
建安工程费 |
827.5 |
800×完工率65％＝520 |
510（考虑成新率） |
530（考虑成新率） |
900 |
|
建设过程中有关费用 |
41.81 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
管理费 |
0 |
32.45 |
22 |
28 |
54.64 |
|
利息 |
13.15 |
21.5 |
8 |
12 |
14.52 |
|
利润 |
0 |
26 |
22 |
27 |
109.3 |
|
销售税费 |
0 |
0 |
31 |
38 |
50.64 |
|
成新率 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0.88 |
|
单价 |
1003.76 |
728 |
633 |
683 |
1105 |
从上表可以看出，各鉴定机构在对建造费用的具体内容以及取费标准和尺度上有较大不同，有的计算了成新率，有的计算了完工率，而有的都不考虑。计算取费标准的随意性太多，是造成房地产估价结论巨大偏差的主要原因，它直接导致了司法鉴定结论远离允许误差范围和同一鉴定物各评估机构所作出的结论无法衡量的结果。
3、经过五家评估机构合议，统一了鉴定标准即：（1）方法按成本法；（2）完工率为75％；（3）成新率按建房年限折旧。最后结论为336万元，与本文预测的理论质控标准误差7.2％。
分析评判：
在我们基层人民法院以往的工作中，没有尝试过将同一鉴定对象分别在数家评估结构同时鉴定，更没有想到评估结论会有如此达的差异。本案的评估鉴定很客观的告诉了我们一个事实，要保证鉴定质量，必须要把好以下几个关口：
1、要建立起严格的勘验制度、勘验图、勘验笔录、现场拍照要存档。未进入到勘验现场内，没有获得第一手勘验资料的，就不能发鉴定报告，否则，仅凭先入为主的主观臆断，会使鉴定结论与本来面貌相差甚远，难以体现司法鉴定的公平、公正。
2、要建立严格的技术把关制度。它包括：a、各评估机构的技术主管对人民法院委托的评估鉴定在发报告前必须组织会议。要认真的审核其鉴定的方法，步骤以及法律文书书写的是否规范，发现问题及时纠正，减少和避免因粗心大意而造成的工作失误。b、人民法院建立征求意见稿制度，把中介机构的鉴定初稿交双方当事人征求意见，在规定的时间内将意见以书面的形式反馈到中介机构，谁主张谁举证，用公开透明的工作方法代替暗箱操作，以减少工作的失误。c、复杂、疑难或有重大分歧意见时，可以聘请有关专家进行点评，统一意见，再作结论，不同意见应当如实记录在案。
3、要加强沟通，互通有无，它包括鉴定人与本鉴定机构机构之间，与委托方（人民法院之间），与双方当事人之间的沟通，反之亦然。例如，人民法院在对外委托过程中，发现各中介机构好的工作方法，要予以宣传，推广；而鉴定人在鉴定过程中有需要人民法院帮助解决的问题，要及时通气，不要绕到走，取不到证据时凭想当然发报告，其结果只能时想省事反而误大事。在本案讨论中，C中介机构一度结论被淘汰的原因就在于此。
4、急需建立一套评估鉴定的质控标准。鉴定工作是建立在科学、规范和制度的基础上的。既然评估纳入了司法鉴定的行列，就不能随心所欲，拈来就吆喝，要严格按照规程办事。笔者通过此案例分析发现，目前评估业内不是无章可循，而是各取所需，鉴定结论重复性差不是个别现象而是普遍存在，公说公有理，婆说婆有理，统一在人民法院鉴定人名册上的中介机构仍然可以造成因鉴定结论的不同而多次、重复的鉴定，它不是受技术、资料等客观因素的影响，很大程度上是工作中缺乏“认真”二字。试想诸如小数点错位而使结论相差十倍的失误，在一个有序的质控监测体系中，是绝对要封杀的。
二OO四年六月七日
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