房地产估价机构技术与质量管理刍议

作者：顾振发     来源：上海房地产估价     日期：2008-10-20

目前各估价机构已程度不等地意识到了加强本公司技术与质量管理的重要性，这正是估价机构发展到比较成熟阶段的一个重要标志。笔者依据行业发展现状和个人工作经验，对此做一个初步探讨，以期同行批评指正。

一、技术与质量管理的行业特点

从企业的技术与质量管理角度分析，房地产估价机构有着许多不同于一般企业的行业特点。

1、一般企业(如工、交企业)的规模都比较大，而房地产估价机构的规模一般都比较小。

2、房地产估价行业在我国发展历史仅10年多一点的时间，适合估价机构的技术和质量管理办法还处于探索阶段。

3、房地产估价活动属于经济鉴证性质，估价机构具有明确的社会责任和较高的执业风险。

4、作为估价对象的房地产，一般都具有独一无二性和价值高大性，加上目前市场缺乏透明度，因此估价机构的工作存在一定难度。

5、房地产估价是“科学和艺术的有机结合”，很大程度上依赖估价人员个人的专业能力、实务经验和职业道德。

因此，估价机构应在吸取其他行业现代企业管理的经验基础上，结合本行业特点，逐步建立和不断完善技术与质量管理体系。字串9

二、编制估价实务技术参考文件

1、编制各种类型估价报告格式电子文档

估价机构应编制各种类型估价报告格式电子文档，以供本机构估价人员在撰写估价报告时参考使用。其目的，一是规范估价报告格式，二是提高工作效率。

应在《房地产估价规范》等技术规范性文件的框架内，编制住宅、办公、店铺、工业等类型，以及房地产抵押、房屋拆迁等有专门要求的房地产估价报告格式电子文档。还可编制简单形式房地产估价报告和房地产价值咨询报告格式电子文档，等等。

2、编制各种现场查勘用表

现场查勘实际上是对估价对象做的实地调查研究，是整个房地产估价程序中的一项基础性工作。估价机构统一提供的各种现场查勘用表，实际上是一个比较好的技术规范性的工作平台。只要这些表格设计合理，现场使用方便，估价人员就能够把需要了解清楚的各项信息统统记入表中，“一网打尽”，从而方便进行现场查勘和接着进行的室内工作，为保证估价报告质量打下基础。

估价机构可针对不同类型的估价对象(如住宅、办公、店铺、工业、酒店宾馆，以及拆迁房屋、在建工程等)，自行设计和不断完善若干种各有侧重点的现场查勘用表。估价人员一般均应根据公司提供的现场查勘用表进行实地调查、勘察，但可根据估价对象的实际情况，适当增加(注意：不是“减少”)一些查勘内容，记在该表的空白处或增页上。

3、编制主要估价方法应用参考意见

针对估价人员进行测算的具体需要，估价机构应在较系统地收集整理有关规范、技术标准和数据、业内同行估价经验，以及本机构长期技术积累的基础上，以内部技术规范的形式，编制分别适用于市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法和基准价格修正法等若干主要估价方法的应用参考意见。这些参考意见应说明在采用某种估价方法时，如何选择可比实例和比较因素，如何选择计算公式和Excel计算用表，如何选择和确定有关数据、参数和修正系数，如何进行计算，如何确定估价结果，等等。

4、实务技术参考文件的不断完善和扩充

编制上述各项估价实务技术参考文件，不可能一蹴而就。应组织本机构全体估价人员进行充分讨论，尽量取得共识；在实行过程中，如发现错误或遗漏，应及时进行研究讨论，以决定是否进行修改，一旦决定修改则及时告知所有估价人员。此外，每半年或每年应组织估价人员重新审视全部参考文件，进行必要的修改补充，增加新的内容。

三、实行估价报告三级审核

为了加强技术与质量管理，估价机构应坚持实行估价报告三级审核制度。其中一审为初审，报告撰写人自审和评估小组组长审核；二审为复审，评估部经理审核；三审为终审，总评估师审核和总经理审核。其中，一审和三审均实行双人双责。

在实行估价报告三级审核过程中，各级审核人员均应根据《房地产估价规范》等技术规范性文件，认真进行审核。应针对不同估价对象和估价目的，有区别地采用不同的审核深度标准进行审核。在审核时千万不可忽视文字表述和数字表述方面的一些细节。“细节决定成败”，对房地产估价机构而言同样也是一句至理名言。

在审核过程中，三级审核人员关注的重点应各有侧重。

1、一审人员，尤其是估价报告撰写人，是直接进行现场查勘和参与估价活动的全过程的，花费的时间也最多，因此，估价报告撰写人应是报告质量的第一责任人。

一级审核应根据有关审核要求，对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查，其重点是：报告的格式和各部分内容的构成是否依据本公司提供的格式电子文档；估价对象权属证明、法定优先受偿权利状况及其他估价依据资料是否真实和收集齐全；估价目的、价值定义、估价时点、估价技术思路和估价方法是否正确；估价测算过程中采用的可比实例、各种原始数据、选择的各种参数和修正系数，是否确有依据，计算是否正确；估价结果是否合理；报告文字表述和数字表述是否准确、精炼，无逻辑错误；估价中发现的有关重大问题是否进行披露；以及估价报告撰写人对一审中提出来的修改意见是否进行认真考虑和改正。

2、二审人员，应在一审的基础上，进一步对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。其重点是：进一步确认估价对象权属证明、法定优先受偿权利状况及其他估价依据资料的真实性和完整性；进一步确认采用了正确的估价目的、价值定义、估价时点、估价技术思路和估价方法；进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确；进一步确认估价结果的合理性；进一步确认报告文字表述和数字表述准确、精炼，无逻辑错误；进一步确认估价中发现的有关问题已进行了披露；估价报告撰写人对一审和二审中提出来的修改意见，是否已进行了认真考虑和改正。

3、三审人员是报告质量的最后把关人。其审核关注的重点是：

一审和二审是否按本公司规定的有关程序和要求认真进行；一审和二审中提出来的问题是否已经解决；对估价结果的合理性再次进行审核；对估价结果报告中的关键内容(如估价结果报告中的致委托方函、估价的假设和限制条件等)再次进行严格审查和推敲；特别是要对可能引发估价风险的几个问题，如估价对象资料(含权属证明和法定优先受偿权利状况等)严重失实、委托方资信严重失真、估价结果严重偏差、以及估价技术思路严重错误等问题，再次进行审核和分析判断，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告。

为了进一步保证估价报告质量，估价机构还应对经过三级审核、准备送出的正式估价报告，再安排一名复核人员，对估价报告还可能存在的数字、文字、印章、签名以及缺页错页等方面的低级错误，进行最后的检查。字串1

四、营造良好的学习和创新的氛围

估价机构应把营造良好的学习和创新氛围，让全体估价人员都关心估价报告质量和技术含量，作为技术与质量管理的一项重要内容。要鼓励估价人员有针对性地通过学习有关资料，或者通过互相讨论和互相学习，妥善解决在工作中遇到的问题。特别是对于一些重大估价项目和比较特殊的估价项目，更应要求估价人员在接受项目时、在现场查勘后以及在估价报告撰写过程中，及时与有关人员进行沟通和研究讨论。估价人员千万不要带着疑惑和问题埋头做报告，而把所有的疑惑和问题留待审核人员来解决，以免浪费时间和耽误出报告。

此外，估价机构还应针对一些带普遍性的问题，适时组织专题讲座(主讲人可由本机构资深估价师或外请专家担任)、集中进行讨论或业务技术培训。应积极组织和鼓励估价人员参加行业协会组织的继续教育活动和各种学术交流活动。应要求估价人员养成善于总结和积累估价实务经验的习惯，通过总结和积累增长才干。应支持估价人员对房地产估价理论、方法和实务操作办法进行探索和创新。应支持估价人员撰写有关论文，并争取在行业杂志和学术会议上发表。

五、建立房地产市场信息数据库

估价机构应进行有关信息资料来源的研究、系统收集和整理分析，逐步建立适合本机构情况的房地产市场信息资料数据库，为估价人员提供一个良好的信息平台。

估价机构的房地产市场信息资料数据库，应包括外库和内库两个组成部分。所谓外库，是指充分借用社会资源，以最小代价建立起来的、能为我随时利用的房地产市场信息资料数据库。如一些有关的政府网站(上海市房屋土地资源管理局网站、估价师协会推荐的上海网上房地产信息服务系统、网上房地产等)，商业网站(房产之窗、上海楼市、安家、商铺、中国工业厂房等)，门户网站(搜狐、新浪等)，搜索网站(谷歌、百度等)，公开出版的《房地产时报》、《上海楼市》等报刊，可借用的某些机构(某些商业银行、著名房地产中介机构等)房地产价格数据库，等等。所谓内库，是指估价机构依靠自己力量建立起来的房地产市场信息资料数据库。如估价机构通过对已做项目估价结果的分析整理，对上述外库部分信息资料的分析整理，对房展会和新开楼盘部分资料的分析整理，以及对进行专项房地产市场调查取得资料的分析整理，逐步建立的分房地产类型和分区域的房地产市场信息资料数据库。

这里需要特别指出的是，利用上述数据库，虽然能为估价人员正确把握价位和寻找符合当地类似房地产市场行情的真实成交案例，提供一个快捷的信息平台，但是，绝对不要以为进入网络时代的房地产估价师，真的能做到“秀才不出门，全知天下事”，仅仅依靠数据库就企图进行房地产价值评估。通过上述数据库获悉的有关估价对象类似房地产市场价值，实际上只是一个大概的价格，我们称之为概念价。概念价对估价人员进行初步报价、寻找可比实例以及合理确定估价结果，均具有一定的参考作用。然而，考虑到估价对象的独一无二性和不同的估价目的，估价人员如果没有对具体估价对象和可比实例进行认真的现场查勘和市场价格调查，不亲身体验和掌握估价对象区别于其他类似房地产的实物状况、权利状况和区位状况的特殊性，以及不亲自了解当地房地产市场价格的实际状况，就不可能正确地进行测算和得出合理的估价结果。

六、总评估师的作用

总评估师应负责开展下列工作：组织制定各项技术与质量管理制度，组织编制各项估价技术指导文件，组织实行估价报告三级审核，组织建立适用的房地产市场信息资料数据库，组织进行内部技术培训和对外技术交流，等等。

总评估师除了负责组织开展上述工作外，还具体承担下列工作：估价报告的三级审核人，对估价人员在项目评估过程中的具体技术指导，重大估价项目或咨询项目的技术投标和中标后的具体技术指导，与主要客户进行估价技术交流，撰写学术论文在行业刊物或学术会议上发表，以多种形式宣传本机构的专业形象，等等。

因此，估价机构不应把总评估师视为一般的管理人员(“非生产人员”)。一个好的总评估师，实际上是从技术与质量管理的层面上，掌握着本机构各个估价项目的运作过程和各个估价人员的业务表现。同时，在业内及对外交往方面，总评估师又在一定程度上代表着估价机构的专业形象。估价机构应正确认识设置总评估师岗位的重要性，并在行业未对总评估师任职资格做出明确规定之前，根据本机构人员构成的具体情况，择优聘任总评估师。