房地产估价实务中应注意的问题

作者：张彩艳     来源：中国房地产     日期：2008-09-19

一、房地产估价原则在估价实务中的运用

1.合法原则

很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。

遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。

2.最佳使用原则

房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。

3.替代原则

替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估，由于没有交易案例就采用收益还原法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。

二、估价的假设与限制条件

房地产价格受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价格。估价的假设和限制条件是有针对性的，主要是对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素应该予以假设。

1.对应估价的价值类型，说明其主要条件。例如，估价的是市场价值，假定估价时点的房地产状况是公开、平等、自愿的交易市场。

2.对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。看权属证书记载面积与实地测量的面积是否一致？抵押是否未注销？如果未注销，那么在假设限制条件中，必须说明未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实并注明房地产估价师未进行专业测量，以证载面积为准。如果估价对象证载有抵押需续期抵押，一定假设所评估价格是解押后的价格。

3.有些案件是在情况不明、资料不全的情况下进行估价，应假设在法律允许的情况下，被估价对象达到最高最佳使用，设定用途和容积率，以此来估价。

4.估价师在现场只能看到房屋的外表，对房屋的隐蔽工程无法看到而技术能力又无法鉴定的情况下，应在限制条件中写清楚。

5.估价报告必须是限定在一定的国家宏观政策前提下的估价结果才不会影响房地产价格，否则很难保证估价结果的准确性。

三、对估价价格做风险提示

估价报告强调的是时点价格，然而银行发放给贷款人的资金收回时点，是要滞后于估价时点的。这就产生了如果所发放的贷款收不回来，就必须进入司法诉讼，而不管怎样判决都要牵扯到变现房地产价格。因此，如何在房地产估价报告中科学分析变现能力尤为重要。

“变现能力”是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析的内容主要包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；假定在估价时点拍卖或变卖最可能实现的价格与估价的市场价值的差异程度；变现的时间长短；变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：

1.该宗房地产的通用性。通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说，通用性越差，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如高尔夫球场，就很难变现。厂房比住宅的变现能力弱，厂房中的特殊厂房比标准厂房的变现能力弱。

2.该宗房地产的独立使用性。通俗地说就是能否单独使用不受限制。例如某单位出入都要从别人院内通过，如果大门关闭，就难以出入。一般地说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力越弱。

3.房地产体量越大，价值越大，所用资金越多，越不容易找到买方，变现能力越弱。例如大型商场就比小店面的变现能力弱。

4.房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可分开使用。例如：工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。由于价值大的房地产变现能力弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

5.房地产的开发程度越低，不确定性因素越多，变现能力相对越弱。例如，生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房的变现能力弱。

6.房地产的区位。一般地说所处区位越偏僻、越不成熟的房地产，变现能力越弱。例如：郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

7.房地产市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力越弱。

另外，房地产变现还应考虑变现中的其他技术环节，如拍卖变现的流程对变现的影响等。