城市工企单位用房拆迁估价问题探讨

拆迁估价是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，估价是否公正、估价结果是否准确直接影响拆迁当事人的合法权益，进而影响拆迁工作进程，甚至影响社会安定团结。由于拆迁补偿估价政策性强、涉及面广、影响大，因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事物的能力要求较高。估价人员在从事拆迁估价时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托人及其他相关利益主题所接受的估价结果。在估价工作过程中，作为最早直接接触被拆迁人的估价机构，关注、协调好拆迁人及被拆迁人的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础；营造安定、和平、顺利的局面是估价人员义不容辞的责任。下面就我们在实际拆迁评估中遇到的一些问题，结合新施行的《中华人民共和国物权法》相关条文，谈谈自己的一些想法，供大家参考。

《中华人民共和国物权法》第一百二十一条 “ 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照规定获得相应补偿。”

1、 “拆除非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当对非营业用房给予不超过1%的补偿。”  在拆迁实际中，拆迁人和众多的被拆迁人就停产、停业问题很难达成一致意见。往往是被拆迁人盲目报价，拆迁人讨价还价，缺乏谈判和仲裁的基础，延长协商时间，不利于拆迁工作的进行。这里应分两种情况：

情况一：对于经营状况良好，异地重建后可持续经营的企业。可根据重建时间，按一年半至两年半期限进行停产利润损失补偿。企业员工在企业复建期间，拿70%的工资待岗、培训。（参照建筑施工企业窝工补偿办法）

情况二：企业经营状况不佳；处于停产或转租状态。应核定企业实际在岗（尚未办理内退手续）人数，按照每工作一年，发一个月工资进行经济补偿（参照企业解聘员工标准）。企业利润补偿应不予考虑。

2、目前 ，随着城市建设发展与提升改造的需要 ，政府和开发商对于城区内外规划在拆迁范围内的建筑物、构筑物和地上附着物进行拆迁。这里面不仅涉及到居民住宅 、机关单位和企事业办公楼、商业营业楼、工业生产厂房，而且还涉及到众多的机器设备。

“拆迁生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额1%的补偿。”  由于没有对设备本身的补偿，在拆迁谈判时，争议较大。如电梯、室外龙门吊等大型设备，金额较大，往往无处可移。放置在哪，还要支付保管费用。建议有价格鉴证资质的评估机构给予评估，供拆迁双方当事人谈判时参考。

在机器设备拆迁时的价格评估中，由于在不同的情况下，机器设备拆迁时价格评估的对象是不同的，因此，应将拆迁的机器设备做一个简单的分类 ：  

 a、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备 ；

  b、按机器设备是否需要安装可分为需要安装设备与不需要安装设备；

  c、按机器设备拆卸后能否保持原有的功能与技术指标，可分为可保持原有的功能设备与不能保持原有的功能；

  d、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为允许继续运行的设备与不允许继续运行的设备。

　需要注意的是，将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。因为，对不可搬迁设备所需价格评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的价格评估价值扣除其被拆除后的可变现净值。

在价格评估工作中，我们主要使用三大方法是市场比较法、收益法和成本法，而机器设备拆迁价格评估是受客观和现实条件的制约 。 对机器设备拆迁的价格评估往往采用成本法 

A、不可搬迁设备的拆迁价格评估 

      采用成本法的公式是：   不可搬迁设备的一次性补偿价值 =设备重置全价X综合成新率一设备可变现净值。

 其中 ：a、对于外购设备：设备重置全价=外购市价+运杂费+安装调试费+大型设备的资金成本         

b、对于自制设备：设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+设备 的资金成本 +应计税费 +合理利润 

 在测算不可搬迁设备的补偿价值时需要注意和应该作出说明的是，如果设备由被拆迁人自行拆除，被拆迁人获得设备可变现净值的情况下，就使用以上的公式 。如果设备 由拆迁人来拆除，拆迁人获得设备可变现净值的情况下，就应该将以上的公式改为：不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价X综合成新率，即视同拆迁人购买被拆迁设备 。

B、可搬迁设备的拆迁价格评估

可搬迁设备的补偿价值=拆卸费+运杂费+安装费+调试费+设备基础损耗费+合理损耗费 +试运转费

 其中：运杂费 =运输费 +装卸费 +包装费 +运输保险费     

 合理损耗费 =拆除损耗费 +其他损耗费 

    可搬迁设备的补偿价值是由各种费用组成的，在价格评估时要根据实际情况给予合理计取。大量的小型设备购置时只有极少的运杂费 ，也不计安装调试费 ，因此，在价格评估时可针对具体情况酌情合理确定。大中型或专用设备以及生产线在 购置时，其运杂费、安装调试费、资金成本等一般都计人其账面原值 。在确定拆迁费用时要根据不同情况来 客观合理的计取 。如果根据账面价值组成和价格评估时点查询情况能客观的分出其费用 ，则针对委估设备合理计取拆迁补偿价值。如果，设备的运输费、安装调试费含在购置价值中，即这些费用由供应商负责，那么在确定费用时要查 核原设备购置合同的具体条款或向供应商咨询。

机器设备拆迁时的价格评估价值受许多不确定因素与假设条件的限制，因此，价格评估人员应在机器设备拆迁价格评估报告中要进行专项说明。 比如，说明价格评估结果的价值内容、使用范围、正常考虑因素以及无法确定 因素等等。总之，我们认为在做机器设备拆迁补偿价值 的价格评估时 ，一定要遵循价格评估原则和价格评估程序 ，本着合法和合理的思想来客观公正的做好每一项业务，为拆迁双方营造公平公正的平台。     

参考文献：

《中华人民共和国物权法》

《南京市城市房屋拆迁管理办法》